Volks- und Raiffeisenbanken: Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI in der Krise

Ein konservativer Fonds unter Druck

Die Süddeutsche Zeitung titelte kürzlich: „800 Millionen Euro – einfach weg! Vergammelte Wohnungen, frustrierte Mieter und ein riesiger Verlust für die Anleger …“. Was steckt hinter diesen alarmierenden Schlagzeilen?

Der Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI, herausgegeben vom Fondshaus der Volks- und Raiffeisenbanken, gerät zunehmend in die Kritik. Der Fonds, der seit 2017 als risikoarm und konservativ vermarktet wurde, hat inzwischen 4,9 Milliarden Euro an Anlegergeldern eingesammelt. Doch statt stabiler Renditen erleben die Anleger massive Verluste.

Ein verlockendes Angebot?

„Schließlich legt der Fonds in Wohnimmobilien an: Wohnungen sind knapp, der Bedarf wächst, aber der Neubau kommt nicht hinterher …“, so die Argumentation, die viele Anleger überzeugte. Insbesondere in Deutschland, wo Bankkunden sich traditionell als risikoscheu einstufen und teure Versicherungen als Sicherheitsnetz bevorzugen, schien ein Immobilienfonds – das sogenannte Betongold – perfekt ins Portfolio zu passen. Zudem profitierten die Banken von Ausgabeaufschlägen und laufenden Bestandsprovisionen.

Ein rasanter Mittelzufluss und seine Folgen

Die aggressive Verkaufsstrategie der Banken führte zu einem extremen Mittelzufluss. Das Fondsmanagement sah sich gezwungen, die Anlegergelder in Zeiten von Null- und Negativzins schnell zu investieren. Innerhalb kürzester Zeit wuchs der Immobilienbestand auf beeindruckende 40.000 Wohnungen.

Doch das schnelle Wachstum hatte seinen Preis: Hastige Zukäufe, schlechte Immobilienzustände und überteuerte Preise. Das Ergebnis war eine massive Abwertung des Immobilienbestandes, die zu einem Kursverfall von -17 % am Dienstag vergangener Woche führte. Konservative Anleger erlebten einen zweistelligen Verlust an nur einem Tag – ein Schlag, der eher einem „kleinen schwarzen Freitag“ als einem gewöhnlichen Dienstag glich.

Ein vorhersehbarer Absturz

Die Krise war jedoch absehbar. Seit Juli 2023 verzeichnete der Fonds bereits eine negative Wertentwicklung von -7 %. Mit dem jüngsten Kurssturz summieren sich die Verluste seit Juli auf über 25 %. Viele Anleger fühlen sich im Stich gelassen und fragen sich, wie es so weit kommen konnte.

Ein teures Lehrstück

Die vermeintlich „konservative“ Wertsteigerung des Fonds zeigte sich als trügerisch: In sechs Jahren, von 2017 bis zum Hoch im September 2023, lag die totale Wertentwicklung bei lediglich 8 %. Im Gegensatz dazu machte die Bank ein gutes Geschäft: 5 % Ausgabeaufschlag bei 4,9 Milliarden Euro bedeuten satte 245 Millionen Euro Abschlussprovision.

Anleger erhielten jedoch kaum Ratschläge, ihre Kapitalanlage zu verkaufen. Warum auch? Schließlich bedeuten laufende Bestandsprovisionen ein kontinuierliches Einkommen für die Bank. Stattdessen wurde den Anlegern versichert: „Das erholt sich schon wieder – bleiben Sie dabei, lieber Kunde.“

Die Krux an der Immobilienbewertung, welche Privatanlegern meist nicht bewusst ist

Es gibt jedoch einige Kunden, die diesem Rat vermutlich nicht gefolgt sind und ihre Verkaufsaufträge eingereicht haben. Dazu muss man wissen, dass im Zuge der Gesetzesänderung zu offenen Immobilienfondsanteilen nach der Finanzkrise 2008/2009 diese Verkäufe angemeldet werden müssen. Es gilt eine Mindesthaltedauer von 2 Jahren und eine gesetzliche Kündigungsfrist von einem Jahr.

UnionInvestment schreibt in Ihrer Pressemitteilung vom 23.06.2024, dass Immobilienverkäufe umgesetzt werden müssen um alle Anteilsschreinrückgaben bedienen zu können. Da die Bewertung der Immobilien im Ertragswertverfahren (hier werden u. a. die Mieteinnahmen zur Objektpreisbestimmung heran gezogen) und nicht im Sachwert- oder Vergleichswertverfahren erfolgte, die Mieten aber nicht so stark gefallen sind, wie die tatsächlich Kaufpreise, sind potentielle Käufer nicht bereit diese hohen Bewertungen zu kaufen.

Daher sah sich UnionInvestment gezwungen, diese massive Abwertung des Immobilienbestandes vorzunehmen um Käufer für ihre Objekte zu finden.

Hier zeigt sich, dass die relativ geringe Streuung im Fondsportfolio (überwiegend Wohnimmobilien in Deutschland) den Handlungsspielraum stark einschränkte. Betrachten wir div. andere Immobilienfonds, welche bspw. auch in Gewerbe-, Büro- oder Hotelimmobilien und/oder in verschiedenen Regionen anlegen ist der Spielraum dort deutlich größer.

Und was machen vergleichbare Investments in Immobilienfonds?

Letztendlich haben viele offene Immobilienfonds im Zuge der Negativzinsphase ihre Liquiditätsquoten reduziert und hohe Summen an Anlegergeldern eingesammelt. Das Geld musste ja auch irgendwohin, um Strafzinsen zu vermeiden.

Nun da es wieder Zinsen gibt, verzeichnet die Branche erstmals wieder Nettomittelabflüsse. Daher rückt die Fondsliquidität und das zugehörige Liquiditätsmanagement wieder stärker in den Fokus um Anteilsscheinrückgaben zu bewerkstelligen und Zwangsverkäufen bei Immobilien vorzusorgen.

ScopeExplorer hat daher bereits im April einen Bericht veröffentlich, in welchem die Liquiditätsquoten div. Immobilienfonds untersucht worden sind. Nachzulesen hier: https://www.scopeexplorer.com/news/offene-immobilienfonds-netto-mittelaufkommen-negativ-liquiditatsquoten-stabil/3bdf421b-6593-4c6e-a303-b0cc59d235e2

„Bei den 13 Fonds mit einem Volumen von mehr als 1 Mrd. Euro reicht das Spektrum der Liquiditätsquoten aktuell von 29,3% beim Deka-ImmobilienMetropolen bis 10,5% beim UniImmo: Wohnen ZBI.“

Fazit

Die Entwicklungen rund um den Immobilienfonds UniImmo Wohnen ZBI werfen ein Schlaglicht auf die Herausforderungen und Risiken, die mit vermeintlich sicheren Investments verbunden sind. Für viele Anleger bleibt nur die Hoffnung auf eine Erholung – und die Erkenntnis, dass konservative Anlageformen nicht immer sicher sind.

Wenn Sie erfahren möchten, wie risikoadjustierte Geldanlage wirklich funktioniert, sprechen Sie uns gerne an.

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